Mietrechtsänderungsgesetz

Mietrechtsänderungsgesetz  Mietrechtsänderungsgesetz Mietrechtsänderungsgesetz

Mietrechtsänderungsgesetz:zGesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln. Stand: 11. Mai 2011.
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Mietrechtsänderungsgesetz: Der Gesetzentwurf für das neue Mietrecht im Überblick:
Mietrechtsänderungsgesetz
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1. Mietrechtsänderungsgesetz: Legaldefinition „Erhaltungsmaßnahmen“ („Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind“) neu eingefügt. (§ 555 a BGB)
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2. Legaldefinition „energetische Modernisierung“ („Maßnahmen, durch die nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert wird oder durch die nachhaltig Primär oder Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise geschützt wird“). Dadurch wird der Austausch des Primärenergieträgers z.B. bei Umstellung auf erneuerbare Energien von der energetischen Modernisierung erfasst. (§ 555 b Nr. 1 BGB)
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3. Der bisherige § 554 BGB wird aufgehoben.
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4. Ausschluss der Mietminderung in den ersten drei Monaten einer Modernisierungsmaßnahme (bei der Mietminderung wegen Einschränkung der Tauglichkeit der Mietsache bleiben außer Betracht „eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung … dient“). Damit soll dem Vermieter ein Anreiz zur schnellen Durchführung der Maßnahme gegeben werden. Die Frist von drei Monaten ist noch nicht hinreichend definiert. (§ 536 Abs. 1 Satz 3 Ziffer 2 BGB)
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5. Einführung des Grundsatzes der Duldungspflicht des Mieters für alle Maßnehmen der energetischen Modernisierung im Wohnungsbestand („Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.“) (§ 555 d BGB)
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6. Mieter können weiter einen Härtefall geltend machen. Bei der Abwägung der Gründe für den Härtefall sind Belange „der Energieeffizienz und des Klimaschutzes“ zu berücksichtigen.(§ 555 d Abs. 2 BGB)
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7. Für die Geltendmachung eines Härtefalls gilt eine Ausschlussfrist von einem, längstens zwei Monaten. Das schafft für den Vermieter Rechtssicherheit in der Bauphase. (§ 555 d Abs. 3 BGB)
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8. Bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen kann „der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um insbesondere über die Einsparung von Energie zu informieren“. (§ 555 c Abs. 3 BGB)
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9. Klarstellung, dass der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung im Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben ist, wenn eine Modernisierungsumlage gem. § 559 BGB erfolgt. Dann müssen allerdings auch die neuen Betriebskosten mitgeteilt werden. ( § 555 c Abs. 1 Nr. 3 BGB)
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10. Die Umlage der Modernisierungskosten verbleibt bei 11 % (§ 559 BGB 11). Erhaltungskosten müssen nach billigem Ermessen von dem Erhöhungsverlangen abgezogen werden. Das entspricht geltender Rechtslage, ist jetzt aber gesetzlich verankert. (§ 559 Abs. 2 BGB)
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11. Im Mieterhöhungsverfahren wird nun eine eigene Härtefallprüfung vorgenommen, in der die wirtschaftlichen Belange des Mieters berücksichtigt werden. In diesem Fall ist der Vermieter zur Modernisierung berechtigt, aber nicht zur Mieterhöhung. (§ 559 Abs. 4 BGB)
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12. Die Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist neu in das Gesetz aufgenommen worden. Das fördert den Abschluss solcher Vereinbarungen. Die bei professionellen Vermietern übliche und bewährte Praxis soll auch auf Kleinvermieter ausgedehnt werden. (§ 555f BGB)
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13. Contractingkosten („Kosten der Wärmelieferung“) werden als Betriebskosten anerkannt. Es gilt das Prinzip der Kostenneutralität für den Mieter. (§ 556 c BGB)
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14. Eine neue „Verordnung über die Wärmelieferung für Mietwohnraum – MietWohn-WärmeLV) wird erlassen. Das Contracting wird noch zu weiteren Diskussionen führen. Der Gesetzesvorschlag erscheint noch nicht ausgereift. 16. Die Zahlung der drei Raten der Mietkaution wird an den Zeitpunkt der Zahlung der Miete geknüpft (§ 551 Abs. 2 BGB). Werden die Raten nicht pünktlich gezahlt, kann das Mietverhältnis wie bei ausbleibender Mietzahlung außerordentlich gekündigt werden. (§ 569 Abs. 3a BGB)
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15. Im Verfahren über rückständigen Mietzins kann der Vermieter die Hinterlegung der laufenden Mietzahlung beantragen. (§ 302 a ZPO)
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16. Weicht der Mieter von der Hinterlegungsanordnung ab, kann der Vermieter die Räumung der Wohnung im Einstweiligen Verfügungsverfahren (Titel) betreiben. (§ 940 a Abs. 3 ZPO)
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17. Gegen unberechtigte Untermieter kann der Vermieter einen Räumungstitel im einstweiligen Verfügungsverfahren beantragen. (§ 940 a Abs. 2 ZPO)
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18. Die Berliner Räumung – Besitzeinweisung des Vermieters in die Wohnung mit den beweglichen Sachen – wird in der ZPO verankert. (§ 885 a ZPO) Mietrechtsänderungsgesetz
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